徐清
  錶面看來,各地一度“隱退”的“天價”樓盤“重出江湖”,根本原因是土地出讓金不斷刷新、地王頻出,這一切似乎源於地方政府以地生財的賣地衝動,加深了餐飲連鎖總部設備人們對“土地財政”的判斷∩冰凍三尺非一日之寒,土地財政的形成和積累,地方政府固然難辭其咎,但更與近年來土地出讓金分配範圍的不斷擴張不無干系。
  土地管理法規定,新增建設用地的土地有償使用費必須“專項用於耕地開發”;而存量的建設用地土地使用權出讓金主要“室內裝潢用於城市基礎設施建設和土地開發”。然而,近年來出台的多項政策,均要求從土地出讓金中提取一定比例的公共建設資金。如2004年國務院、財政部、國土資源部規定,從土地出讓金中提取不低於15%用於農業土地;2009年,發改委、財政部等部門規定,提取土地出讓凈收益的10%用於城市廉租住房保障資金;2011年,財政部、水利部規定,提取土地出讓收入的10%用於農田水利建設;2011年,財政部、教育部規定,必須提取土地出讓金的10%用於教育資金。土地出讓後的收益,國家層面就共計提取了45%。
  此外,地方層面對土地出讓金還要計提各類資金。如國有土地收益基金(南京的提取比例是土地出讓總成情趣用品交價款的5%)、被徵地農民保障資金、生態建設補償資金、土地出讓業務費,包括出讓土地需要支付的土地勘測費、評估費、公告費、場地租金、招拍掛代理費和評標費用等等。
  土地出讓金分配範圍的不斷擴張,不僅使土地出讓金“主要用於城市基礎建設和土地開發”的基本功能歸於落空,更導致房價調控陷入一個悖論:一方面,中央政府實施了HI-Q褐藻糖膠多輪抑制房地產“泡沫”,收縮房地產信貸等宏觀調控政策,防控地方經濟對土地財政的過度依賴;另一方面,中央和地方各級政府又“雁過拔毛”式地在土地出讓金中計提各項資金,客觀上反而推進了土地財政。土地財政不得不陷入一個怪圈:地方政府出讓土地——各級政府分別提取多項建設資金——土地財政壓力越來越大——地方政府想方設法增加土地出讓金——地王頻現——各級政府計提更多項建設資金——地價越來越高。數據顯示,10年前地價在整個房價中大概只占20%,近幾年則上升到60%甚至更高。
  破解土地財政依賴,真正有效調控房價,關鍵應通過源頭治理,實現土地出讓金功能的準確回歸。建議清理並規範土地出讓中的各種規費,抑制地價過快上漲。同時,進一步推進財稅體制改革和預算監督,將土地出讓金收支納入財室內設計政預算範疇,規範土地出讓後計提各項資金的項目和比例,加強對土地出讓金分配和使用的監督力度,確保土地財政取之於民,用之於民。  (原標題:回歸土地出讓金基本功能)
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周柏豪

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